Меры ответственности, предусмотренные Законом о защите
прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной
Законом № 214-ФЗ.
Ответственность застройщика при защите прав потребителя
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к
отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником
долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных
нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в
части, не урегулированной данным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №
25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет
к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить
его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в
принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В
соответствии со ст. 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному
разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации
правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при
разрешении спора.
Судебная практика
С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании
неустойки, штрафа в размере 50% от цены иска, компенсации морального вреда,
возложении обязанности устранить недостатки по договору участия в долевом
строительстве на территории подземной автостоянки. В обоснование заявленных
требований указано, что в 2013 году между С. и ответчиком был заключен договор
участия в долевом строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой со
встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и хореографическим
центром, по которому застройщик обязался построить и передать в срок не позднее
01.03.2014 года два машино-места. 08.04.2015 года в инспекцию государственного
строительного надзора подано коллективное заявление, ответ на которое
подтверждает необходимость устранения дефектов и недоделки на объекте долевого
строительства. 28.04.2014 года состоялся повторный осмотр объекта, дефекты и недоделки
из списка замечаний по состоянию на 10.04.2015 года устранены не были. 02.03.2016
года ответчику была направлена претензия, в которой С. просил выплатить сумму
неустойки за нарушение сроков устранения недостатков выполненной работы.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые
требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Решением суда исковые требования удовлетворены
частично.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая С. в
удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил в том числе из того,
что в случае обнаружения в объекте долевого строительства недостатков участнику
долевого строительства предоставлены права, предусмотренные ст. 7 Закона №
214-ФЗ, а не права, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. Требований,
предусмотренных Законом № 214-ФЗ, являющимся специальным по отношению к Закону
о защите прав потребителей, С. не предъявлял.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что С.
не заявлял требование об устранении недостатков в объектах долевого
строительства, в связи с чем суд первой инстанции принял решение по не
заявленному истцом требованию в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ с выводом суда апелляционной инстанции не согласилась (Определение №
11-КГ17-29), указав в том числе следующее.
По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд определяет, какие
нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также
указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались
лица, участвующие в деле.
Судом установлено, что между участниками долевого
строительства, в их числе и С., и застройщиком неоднократно велись переговоры
по вопросам устранения дефектов и недоделок, обнаруженных на подземной
парковке.
Таким образом, в случае неисполнения застройщиком
требования участника о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого
строительства подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей,
устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара, в
части, не урегулированной специальным законом.
В силу ст. 20 Закона о защите прав потребителей, если
срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением
сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной
организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером)
незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их
устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков
товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать
сорок пять дней.
Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей
за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за
невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему
на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель,
уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель,
импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день
просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012
года № 17 разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей
регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы
гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор
страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада,
договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из
таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не
урегулированной специальными законами.
Суд апелляционной инстанции не учел названные выше
разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также то, что
положениями Закона № 214-ФЗ вопрос о взыскании штрафа за неудовлетворение
требований в добровольном порядке не урегулирован.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46
постановления Пленума Верховного Суда № 17 от 28.06.2012 года, при удовлетворении
судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных
Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в
добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной
организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером),
суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того,
заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
С учетом изложенного С. был вправе потребовать от
застройщика устранения недостатков переданных машино-мест, выявленных в течение
гарантийного срока, а в случае невыполнения указанного требования в установленный
законом срок потребовать взыскания с застройщика неустойки.