Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации
понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства
в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или)
установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества
этого объекта.
Такого рода требования, основанные на положениях ч. 2
ст. 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного
гарантийного срока.
Компенсация за строительные недостатки
Общество обратилось в суд в защиту интересов М. с
иском к застройщику о возмещении расходов по устранению недостатков выполненных
работ на объекте долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа в размере
25% от присужденной судом суммы в пользу М. и 25% в пользу общества, расходов
на досудебную экспертизу, компенсации морального вреда.
Судом по делу была назначена строительно-техническая
экспертиза. Согласно заключению эксперта отделочные работы, выполненные в
квартире М., не соответствуют действующим нормативным требованиям, также была
установлена рыночная стоимость ремонта, который необходимо выполнить в
результате выявленных дефектов отделочных работ, произведенных застройщиком.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые
требования, суд первой инстанции исходил из того, что объект строительства
передан истцу застройщиком с недостатками, которые не устранены, руководствуясь
при этом ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, а также принимая во внимание заключение
эксперта, проводившего судебную строительно-техническую экспертизу.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда
первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводу о
том, что указанная норма применяется, если в объекте долевого строительства
выявлены недостатки, делающие этот объект непригодным для использования. При
рассмотрении данного дела, по мнению суда, эта норма применению не подлежит,
поскольку выявленные недостатки являются несущественными, то есть позволяют
использовать квартиру в соответствии с условиями договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ с выводом суда апелляционной инстанции не согласилась по следующим
основаниям (Определение № 18-КГ17-222).
В ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (нормы закона приведены в
редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом
строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если
объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных
требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными
недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором
использования, участник долевого строительства, если иное не установлено
договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства
или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого
строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика
возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9
данного закона.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник
долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с
ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если
недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона участник
долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от
застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта
долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект
непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае,
если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора
и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований,
приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о
том, что норма ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае
обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект
долевого строительства по назначению, является ошибочным, следовательно, М. был
вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства,
выявленных в течение гарантийного срока.
Согласно договору участия в долевом строительстве
объект долевого строительства предполагался к передаче участнику со следующими элементами
внутренней отделки и комплектации: полы - линолеум, стены - обои под покраску
без последующей окраски. Окраска, побелка; входная дверь - металлическая без
внутренней облицовки; межкомнатные двери - деревянные; окна и двери на балкон и
(или) лоджию -металлопластиковые изделия; лоджия и (или) балкон застеклены;
комплектующие: кухня - мойка металлическая, электроплита; санузел - унитаз
(санфаянс), полы - плитка; ванная комната - ванна (металлическая), раковина
(санфаянс), счетчики горячей и холодной воды. Ввод в квартиру инженерных сетей
- отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения.
Договором участия в долевом строительстве
многоквартирного дома предусмотрено, что застройщик обязуется передать
участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество
которого соответствует условиям договора либо, при отсутствии или неполноте
условий такого договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям.
По условиям договора участия в долевом строительстве
гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет.
Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства
участникам долевого строительства.
Судом установлено, что претензию по качеству
внутренней отделки М. предъявил обществу в течение гарантийного срока.
Согласно заключению эксперта, проводившего судебную
строительно-техническую экспертизу, в спорной квартире имеются недостатки, а
именно - отделочные работы, выполненные в ней, не соответствуют действующим
нормативным требованиям, в частности пп. 3.12, 3.67, 4.24, 4.39, 4.43 СНиП
3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Доводам М., а также указанному заключению, положенному
в основу решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции в нарушение
требований гражданско-процессуального законодательства оценки не дал.