Обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика.
Судебная практика
В. обратилась в суд с иском к застройщику об уменьшении цены объекта долевого строительства, о взыскании убытков, понесенных ей в связи с необходимостью получения заключения специалиста, неустойки за неудовлетворение требований потребителя об устранении недостатков работ, компенсации морального вреда, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы, судебных расходов на оплату услуг представителя.
Судом установлено, что между застройщиком и В. заключен договор участия в долевом строительстве.
Стоимость объекта долевого строительства (квартиры) оплачена истцом в полном объеме.
В соответствии с техническим описанием жилого помещения, являющимся неотъемлемой частью договора, в разделе «Конструктивные элементы» в графе «Межкомнатные перегородки» указан материал «кирпич». Фактически в построенной ответчиком квартире межкомнатные перегородки сделаны из пазогребневых плит.
Претензию В. об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил, отказав в замене материала межкомнатных перегородок со ссылкой на то, что проектной декларацией, составленной на основе документов, получивших положительное заключение государственной экспертизы, возведение указанных перегородок предусматривалось из пазогребневых плит.
Разрешая спор и удовлетворяя иск В. в части уменьшения цены договора и взыскания стоимости работ, необходимых для приведения квартиры в соответствие с условиями договора, суд первой инстанции, положив в основу заключение эксперта, пришел к выводу о несоответствии материала, из которого возведены в квартире истца межкомнатные перегородки, условиям заключенного между сторонами договора.
Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации.
Суд, установив нарушения прав В. как потребителя, с учетом принципа разумности и справедливости взыскал компенсацию морального вреда, а также штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, связанных с обращением к специалисту, суд указал на то, что данные расходы являются судебными, но поскольку по делу была проведена судебная экспертиза, данные расходы истца не являлись необходимыми.
Не установив фактического состава, необходимого для привлечения ответчика к ответственности, предусмотренной п. 3 ст. 30 Закона о защите прав потребителей, суд отказал в иске в части взыскания неустойки.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, ответчик допустил отступление от условий договора. Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение по следующим основаниям (№ 31-КГ17-11).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 указанного закона).
По смыслу приведенных правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена строительных материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Однако суд в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ возложил обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на истца-потребителя, тогда как бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства возлагается на застройщика.
Суд апелляционной инстанции не указал в своем определении, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение используемого застройщиком материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры, в связи с чем данное утверждение признано Судебной коллегией необоснованным, а апелляционное определение - не соответствующим положениям ст. 198 и 329 ГПК РФ.