Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора
судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается
путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если
указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть
выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом
принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая
предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во
взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение
сторон.
Изложенные в данной норме правила толкования договора
подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней
условий.
Следовательно, в случае толкования условий договора
путем их сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом
суду следовало указать, на каком основании он пришел к выводу о неясности
толкуемых условий исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и
выражений, а в случае толкования условий договора путем выяснения
действительной воли сторон с учетом цели договора суду следовало указать, в связи
с чем он пришел к выводу о невозможности определить содержание договора с
использованием других правил его толкования.
Описки в договоре долевого участия в строительстве
Признание указанного в договоре об участии в долевом
строительстве жилья срока исполнения обязательства застройщика технической
ошибкой (опиской) возможно только лишь в случае, когда будет установлено, что
обе стороны договора действительно имели в виду другой срок исполнения
обязательства.
Судебная практика
П. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании
неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование своих требований истец указал, что
стороны заключили договор участия в долевом строительстве, объектом которого
является однокомнатная квартира. П. полностью оплатил стоимость объекта
долевого строительства. Ссылаясь на неисполнение ответчиком своего
обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок – 30.12.2015
г., истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку, компенсацию
морального вреда, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.
Решением суда требования истца удовлетворены частично.
Апелляционным определением решение суда первой
инстанции отменено, постановлено новое решение, которым в удовлетворении
исковых требований отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в
суд апелляционной инстанции, указав следующее (Определение № 4-КГ17-70).
Одним из основополагающих принципов гражданского
законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане
и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора
определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание
соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода
договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на
определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению
решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять
договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства
должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и
требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ одна сторона
(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик
обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства
не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого
строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого
строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный
подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая,
установленного ч. 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного
договором срока.
В силу ч. 2 ст. 6 названного закона в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства
объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого
строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если
участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной
частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор
участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком
объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Из приведенных положений закона следует, что договор
участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи
застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то
есть это условие является существенным для такого договора.
Обращаясь в суд с иском, П. ссылался на то, что
договор долевого участия в строительстве он заключал на условии передачи
объекта долевого строительства до 30.12.2015 г.
Представитель ответчика Б. с иском не согласилась и в
возражениях на иск и своих объяснениях в судебном заседании указала, что в
тексте договора допущена описка в дате передачи квартиры, вместо 2016 года
ошибочно указан 2015 год.
Исходя из обоснования заявленных исковых требований и
возражений против них юридически значимыми и подлежащими выяснению с учетом
содержания спорных правоотношений сторон и подлежащих применению норм
материального права обстоятельствами по данному делу являлись установление
действительного волеизъявления сторон при заключении договора долевого участия
в строительстве в части определения срока передачи объекта долевого
строительства и надлежащее исполнение сторонами условий этого договора.
При этом единство воли истца и ответчика на
установление иной даты передачи квартиры по договору участия в долевом
строительстве, чем указанная в договоре, подлежало установлению судом на
основании анализа всех фактических обстоятельств, подтверждающих реальность
намерений сторон, а также оценки совокупности представленных доказательств.
Эти значимые для правильного разрешения дела обстоятельства
судом апелляционной инстанции установлены не были. В нарушение требований ч. 4
ст. 67, ч. 4 ст. 198, пп. 5 и 6 ч. 2 ст. 329 ГПК РФ выводы суда об описке в
нумерации года передачи квартиры не мотивированы, соответствующие
доказательства не приведены.
При этом в силу приведенных положений ст. 431 ГК РФ
подлежала установлению не только воля застройщика на заключение договора с
определенным сроком исполнения, но и воля участника долевого строительства.
Это не было учтено судом апелляционной инстанции,
который, толкуя условия договора участия в долевом строительстве о сроке
передачи квартиры истцу, не указал, в чем состоит неясность этого условия
исходя из буквального значения содержащихся в нем слов в их обычно
употребляемом смысле, не установил действительную волю сторон и цели договора с
учетом фактических обстоятельств дела, не истолковал условие о сроке этого
договора по правилам, изложенным в ст. 431 ГК РФ, и не дал оценку вопросу о
том, подлежит ли это условие толкованию исходя из буквального значения
содержащихся в нем слов и выражений, иных условий и смысла договора в целом или
путем выяснения действительной воли сторон с учетом их взаимоотношений и цели
договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, отменяя
решение суда и признавая наличие в договоре долевого участия в строительстве
технической описки, не учел, что данный договор прошел государственную
регистрацию, в рамках которой проведена проверка законности сделки и
установлено отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными
правами на объект недвижимого имущества, в том числе и в отношении единого
срока передачи объекта долевого строительства для всех участников долевого
строительства.
Данные обстоятельства, имеющие значение для
правильного разрешения дела, не получили надлежащей оценки суда апелляционной
инстанции.