В случае просрочки исполнения обязательства по
строительству квартиры и передаче ее гражданину согласованная сторонами сделки
сумма доплаты за объект недвижимости в иностранной валюте подлежит расчету
исходя из курса иностранной валюты по отношению к рублю на день платежа,
установленный в договоре. Издержки, вызванные курсовой разницей валют,
относятся на лицо, просрочившее исполнение.
Нарушение срока передачи квартиры
В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве
может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме,
эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае
подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу
соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной
курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением
сторон.
При определении дня платежа и, соответственно, курса
валюты следует иметь в виду, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и
требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
требованиями.
Судебная практика
Общество в интересах С. обратилось в суд с иском к
обществу с требованиями о возложении на ответчика обязанности передать С. по
договору купли-продажи квартиру и произвести регистрацию права собственности
истца на указанную квартиру, а также с требованиями определить сумму доплаты за
квартиру по курсу доллара к рублю на момент установленного сторонами срока
завершения строительства, о взыскании в пользу С. неустойки и признании условий
дополнительного соглашения не действительными в части.
В обоснование требований указано, что 23.08.2006 г.
между С. и обществом заключен договор, именуемый договором займа, по условиям
которого истец передала ответчику денежные средства в размере 10956700 руб. со
сроком возврата не позднее 31.12.2010 г. Вместе с тем дополнительным
соглашением от того же дня – 23.08.2006 г. -установлено погашение задолженности
путем предоставления С. в строящемся доме трехкомнатной квартиры. Для случаев
уменьшения или увеличения в процессе строительства площади квартиры стоимость
квадратного метра определена в размере 3120 долларов США, ориентировочный срок
окончания строительства - IV квартал 2009 г .
Дополнительными соглашениями от 03.10.2011 г. срок
возврата займа определен не позднее 31.12.2013 г., а ориентировочный срок
окончания строительства - IV квартал 2012 г .
Письмом от 10.02.2016 г. С. проинформирована о начале
течения срока передачи квартиры и необходимости заключения договора ее
купли-продажи с оплатой дополнительной площади.
29.02.2016 г. С. в адрес ответчика направлена
претензия о несогласии с доплатой за квартиру в сумме 29 029 долларов США, в
которую входит стоимость услуг по оформлению жилого помещения в собственность -
4069 долларов США и 24 960 долларов США - за увеличение площади квартиры на 8 кв. м по курсу на день
оплаты.
Судами первой и апелляционной инстанций в
удовлетворении исковых требований отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ признала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм
материального и процессуального права (Определение № 5-КГ17-117).
В п. 13 Обзора практики разрешения судами споров,
возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости, утвержденного постановлением Президиума
Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, содержится разъяснение
о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений,
основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и
(или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного
объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком
многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но
совершенных в нарушение требований Закона № 214-ФЗ, независимо от наименования
заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и
фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом
установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным
требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом
строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе меры
ответственности, им предусмотренные.
В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору
участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 6 данного федерального закона в
случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику
долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если
участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной
частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае
нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника
долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты
участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего
исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Из установленных судом обстоятельств дела следует, что
ответчик является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного
дома, стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и
дополнительное соглашение к нему, по которому встречным обязательством
ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком
многоквартирном жилом доме. При этом истцом ответчику внесена сумма, равная
стоимости строительства квартиры, с учетом возможности ее корректировки в
зависимости от увеличения или уменьшения площади квартиры в процессе строительства,
сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки
строительства и передачи квартиры истцу.
Данные обстоятельства судебные инстанции не учли и не
применили закон, подлежащий применению к этим отношениям.
Дополнительным соглашением сторон от 03.10.2011 года к
дополнительному соглашению к договору займа от 23.08.2011 года срок окончания
строительства изменен на IV квартал 2012 года.
Судом установлено, что письмо о готовности квартиры и
необходимости заключения договора ее купли-продажи до 27.04.2016 г. с доплатой
в размере 29 029 долларов США направлено С. 10.02.2016 г. и получено последней
18.02.2016 года.
Таким образом, со стороны ответчика имела место
просрочка в исполнении обязательства по строительству квартиры и передаче ее
истцу.
Между тем требования С. о взыскании неустойки и ее
зачете в счет доплаты за увеличение площади квартиры судами не рассмотрены.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство
прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования,
срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом
востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного
однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно
заявления одной стороны.
Право на неустойку согласно приведенным выше
положениям Закона № 214-ФЗ возникает у участника строительства с момента
нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.
Согласия ответчика на зачет неустойки не требовалось,
заявление истца о зачете являлось достаточным, а суду следовало определить
размер неустойки, подлежащей зачету.
Отказывая в иске, судебные инстанции не учли, что по
условиям договора обязательство о доплате истец должна была исполнить после
окончания ответчиком строительства дома и производства обмеров построенной
квартиры, это обязательство не было исполнено ею вследствие нарушения
ответчиком сроков строительства, а впоследствии из-за возникшего между
сторонами спора.
Поскольку по данному делу возник спор о размере
взаимных обязательств сторон по договору, суду следовало определить размер этих
обязательств для обеих сторон.
Так, в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения
общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и
их исполнении» разъяснено, что в случае спора о размере встречного исполнения
истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный
характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в
натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.
Кроме того, при разрешении вопросов, связанных с
установлением объема денежных обязательств, судебными инстанциями неправильно
применены нормы материального права.
В п. 1 ст. 406 ГК РФ установлено, что кредитор
считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником
надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными
правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства,
до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Как указано выше, обязательство о доплате, в том числе
за увеличение площади квартиры, истец не могла исполнить до завершения
ответчиком строительства и производства обмеров.
Заключая договор, предусматривающий платежи в рублях в
сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, а также дополнительное
соглашение к нему, стороны предусмотрели, что строительство будет окончено в IV
квартале 2012 г .,
после чего квартира по договору купли-продажи будет передана истцу в течение
100 дней.
Из установленных судом обстоятельств следует, что со
стороны ответчика имела место просрочка в строительстве подлежащего передаче
истцу жилого помещения. До окончания строительства платежи истцом совершены
быть не могли.
В силу приведенных положений п. 1 ст. 406 ГК РФ
убытки, вызванные просрочкой исполнения обязательств, в том числе обусловленные
изменением в этот период курса валют, должны быть отнесены на сторону,
допустившую такую просрочку, а день платежа должен определяться исходя из
условий договора при надлежащем исполнении его стороной, являющейся кредитором
в таком денежном обязательстве.
По смыслу приведенных норм права истец не должна быть
поставлена в худшее положение, а допустивший просрочку ответчик - в лучшее по
сравнению с тем, как если бы ответчик исполнил обязательство добросовестно и в
срок.