Законодательство о залоге недвижимости различает два
правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном
земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или
после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)».
По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие
последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является
собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды
участка.
Обеспечение залогом незавершенного строительством объекта
В ситуации, когда в обеспечение исполнения
обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки права аренды
земельного участка, на котором возводится недвижимость, при банкротстве
залогодателя суд вправе признать требования банка обеспеченными залогом
незавершенного строительством объекта (Определение Верховного Суда РФ №
306-ЭС17-3016(2)).
В рамках дела о банкротстве должника требования банка
включены в третью очередь реестра кредиторов как обеспеченные залогом имущества
должника, в том числе права аренды земельного участка.
Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о
признании за ним статуса залогового кредитора в отношении вновь возведенного
объекта на земельном участке - объекта незавершенного строительства и внесении
соответствующих изменений в реестр требований кредиторов.
Определением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлением суда апелляционной инстанции, требования банка
удовлетворены.
Постановлением арбитражного суда округа определение
суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в
удовлетворении заявления отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе определение
суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим
основаниям.
Если иное не предусмотрено договором ипотеки, такой
арендатор-залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на
арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу
законодательного предписания попадают в залог (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Согласно п. 1 ст. 5 названного закона ипотека может
быть установлена только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ),
права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.
В рассматриваемом случае на момент обращения с
заявлением о признании установленных требований обеспеченными залогом объекта
незавершенного строительства права на него зарегистрированы не были, то есть
формально он не был введен в оборот как объект недвижимого имущества (возведен
после заключения договора ипотеки).
Вместе с тем, во избежание негативных последствий
пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий п. 1 ст.
142 Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (п. 4 ст.
138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора
обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого
представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта
недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный ч. 5
ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок,
регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан
зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при
возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При
уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на
объект незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда,
принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на
предмет залога.